Informativo sobre a Lei Complementar nº 214/2025: Alterações Tributárias em Operações Imobiliárias
A Lei Complementar nº 214/2025 introduziu mudanças significativas na tributação de operações de locação e compra e venda de imóveis, impactando tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Este informativo visa detalhar as principais alterações e fornecer orientações sobre o regime transitório estabelecido pela legislação.
A principal alteração trazida pela Lei Complementar nº 214/2025 foi a instituição de dois novos tributos, que substituirão parte das espécies tributárias vigentes, são eles: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).
Esses tributos terão como característica a não-cumulatividade. Isso significa que o cálculo dos valores devidos por cada contribuinte será baseado em um sistema de débito e crédito, de modo que aquisição de bens e a contratação de serviços gera créditos ao contribuinte, que poderão ser utilizados para abatimento dos débitos apurados em cada operação.
Portanto, para conhecer a carga tributária efetiva a que está sujeito, não basta que o contribuinte aplique as alíquotas dos tributos sobre o valor de cada operação, será necessário, também, que seja verificada a existência dos créditos passíveis de abatimento.
Em relação às alíquotas, é importante destacar que Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que elas ainda serão fixadas pelos entes federativos (União, Estados, Municípios e Distrito Federal), o que impede uma análise mais concreta dos efeitos desses novos tributos. Contudo, segundo o secretário extraordinário da Reforma Tributária do governo federal, Bernard Appy, a alíquota-padrão será fixada inicialmente em torno de 28%.
Considerando essa informação e os redutores de alíquota aplicáveis às atividades imobiliárias, é possível estimar que a atividade de locação estará sujeita à alíquota de, aproximadamente, 8,4% e a atividade de compra e venda imóvel estará sujeita à alíquota de 14%.
Ademais, é importante destacar que a Lei Complementar nº 214/2025 criou o Regime Transitório para empresas do setor imobiliário, que fixa alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta para IBS/CBS, que a depender de cada caso, pode se mostrar vantajoso do ponto de vista financeiro. Contudo, a análise de viabilidade depende de uma análise aprofundada de cada caso, sobretudo pela análise da tomada de créditos.
A seguir, segue um breve resumo com a indicação dos pontos mais relevantes em relação a cada tipo de operação:
Compra e Venda de Imóveis
o As empresas que realizam vendas de imóveis estarão sujeitas ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
o Haverá um redutor de 50% na alíquota padrão desses tributos, que ainda será estabelecida pelos entes federativos, mas estimada em 14%.
o O imposto incidirá sobre o valor da alienação do bem.
o Haverá a dedução de um valor fixo de R$ 100.000,00 (cem mil reais) sobre a base de cálculo, no caso de alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS.
o Do valor dos débitos, poderão ser abatidos os créditos decorrentes da aquisição do bem alienado e da contração de serviços de reforma.
o O IBS e a CBS não excluem a incidência dos tributos que atualmente afetam as atividades imobiliárias, como o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o Imposto sobre Doações e Transmissão Causa Mortis (ITCMD).
o Pessoas Físicas: Apenas serão contribuintes do IBS e CBS os indivíduos que atenderem aos seguintes critérios: (i) venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos; e (ii) venda de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos últimos cinco anos.
Locação de Imóveis
o As receitas provenientes de aluguéis serão tributadas pelo IBS e CBS, com um redutor de 70% na alíquota padrão, que ainda será estabelecida pelos entes federativos, mas estimada em 8,4%.
o Representantes do setor imobiliário manifestaram preocupações de que essa tributação possa elevar os preços dos aluguéis e da casa própria, especialmente se o redutor não for suficiente para neutralizar o aumento da carga tributária
o Pessoas Jurídicas: O IBS e a CBS não excluem a incidência do Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e a Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido, que atualmente incidem sobre as receitas decorrentes de locação de imóveis.
o Pessoas Físicas: Apenas serão contribuintes do IBS e CBS os indivíduos que atenderem aos seguintes critérios cumulativamente:
1. Auferir, no ano-calendário anterior, a receita total de locação superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais); e
2. Tenham, no ano-calendário anterior, mais de 3 (três) bens imóveis distintos.
Regime Transitório: Prazos e Adesão
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece um regime transitório para a implementação do IBS e da CBS, visando facilitar a adaptação dos contribuintes ao novo modelo tributário.
Início da Transição: O processo de transição terá início em 2027
Duração do Regime Transitório: A transição está prevista para ocorrer até 2033, permitindo que os contribuintes se adaptem gradualmente às novas exigências fiscais.
Data Limite para Adesão: É altamente recomendável que empresas e holdings imobiliárias atualizem seus contratos antes de 2027 para aproveitar os benefícios fiscais durante o período de transição.
Alíquota: Os contribuintes que optarem pelo regime de transição pagarão IBS e CBS equivalente 3,65% da receita bruta da atividade de locação, cessão ou arrendamento de imóveis.
Impedimento ao uso de créditos: Os contribuintes que optarem pelo Regime Transitório não estarão sujeitos à sistemática não cumulativa, ou seja, não poderão tomar créditos nas aquisições de bens e serviços.
Procedimento para Adesão:
Revisão de Contratos: Avaliar os contratos atuais para identificar ajustes necessários em conformidade com a nova legislação tributária.
Formalização da Adesão: Protocolar a adesão ao regime transitório junto aos órgãos fiscais competentes, conforme orientações que serão disponibilizadas pelas autoridades tributárias.
Requisitos:
Contratos de locação não-residencial: (i) o contrato tenha sido firmado até 16.1.2025, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e (ii) o contrato seja registrado em cartório de imóveis ou em de registro de títulos e documentos ou seja disponibilizado para as autoridades tributárias, de forma ainda ser regulamentada.
Contratos de locação residencial: a opção mencionada será válida pelo prazo original do contrato ou até 31.12.2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido celebrado até 16.1.2025. Essa celebração será considerada comprovada por meio do reconhecimento de firmas, assinatura eletrônica das partes ou comprovação do pagamento da locação, realizado até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês de vigência do contrato. No caso de locações residenciais, não será necessário registrar o contrato em cartório nem disponibilizá-lo à Receita Federal.
A adesão ao regime transitório é uma oportunidade para as empresas se adaptarem gradualmente às mudanças tributárias, minimizando impactos financeiros e operacionais.
Considerações Finais
As alterações introduzidas pela Lei Complementar nº 214/2025 visam simplificar e unificar a tributação sobre bens e serviços no Brasil. No entanto, é fundamental que tanto pessoas físicas quanto jurídicas envolvidas em operações imobiliárias compreendam as novas regras para garantir conformidade e eficiência fiscal, tendo em vista que as peculiaridades de cada contribuinte podem alterar significativamente a carga tributária, principalmente durante o regime de transição.